अक्सर यह सिफारिश की जाती है कि लोगों को इसकी कमी के कारण जमीन खरीदनी चाहिए। इसे ध्यान में रखते हुए, निवेशकों को जमीन के मालिक होने और भूमि आधारित व्यापार उद्यम चलाने की व्यावहारिकता को समझने की जरूरत है। उन्हें एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) और एक्सचेंज ट्रेडेड नोट्स (ईटीएन) जैसे निवेश उत्पादों के माध्यम से उपलब्ध विशिष्ट प्रकार के भूमि-संबंधित निवेश विकल्पों के बारे में भी पता होना चाहिए।
how to invest in land in Hindi
- कच्ची जमीन खरीदना एक जोखिम भरा निवेश हो सकता है क्योंकि इससे कोई आय नहीं हो सकती है और संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ नहीं हो सकता है।
- सामान्य प्रकार के भूमि निवेश में आवासीय और वाणिज्यिक विकास भूमि शामिल हैं; फसल भूमि और पशुपालन भूमि; अंगूर के बाग और बाग; खनिज उत्पादन भूमि; और मनोरंजक भूमि।
- भूमि में संभावित निवेशकों को एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) और एक्सचेंज ट्रेडेड नोट्स (ईटीएन) जैसे निवेश उत्पादों के माध्यम से उपलब्ध विशिष्ट प्रकार के भूमि-संबंधित निवेश विकल्पों के बारे में पता होना चाहिए।
- अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) ईटीएफ एक ठोस, लागत प्रभावी विकल्प हैं क्योंकि उन्हें प्रत्यक्ष प्रबंधन की आवश्यकता नहीं है, व्यापक रूप से विविध हैं, और वास्तविक समय के आधार पर खरीदा या बेचा जा सकता है।
- विभिन्न ईटीएफ और ईटीएन लकड़ी, खनिज और खेती सहित अधिकांश भूमि-आधारित निवेश श्रेणियों को कवर करते हैं।
Types of Land Investments In India
स्वतंत्र रूप से धनी लोग निजी उपयोग, मनोरंजन, और हाँ, निवेश के लिए भूमि खरीद सकते हैं। दुर्भाग्य से, अधिकांश लोग इस श्रेणी में नहीं आते हैं। यह प्रश्न पूछता है: क्या भूमि-स्वामित्व के अवसर और व्यावसायिक उद्यम छोटे निवेशकों के लिए निवेश पर स्वीकार्य प्रतिफल उत्पन्न करने में सक्षम हैं, जबकि अभी भी उन्हें भूमि के स्वामित्व से जुड़ी खुशियाँ और विशेषताएँ प्रदान करते हैं? इस प्रश्न का उत्तर देने के लिए, आपको संभावित भूमि निवेश की 10 सामान्य श्रेणियों का मूल्यांकन करने में सक्षम होना चाहिए:
- आवासीय विकास भूमि
- वाणिज्यिक विकास भूमि
- पंक्ति फसल भूमि
- पशुपालन भूमि
- टिंबरलैंड
- खनिज उत्पादन भूमि
- सब्जी खेत
- अंगूर के बागों
- बगीचे
- मनोरंजक भूमि
Residential and Commercial Land Investments
आवासीय और वाणिज्यिक भूमि विकास निवेश में एक व्यवहार्य प्रवेश मार्ग प्रदान करता है क्योंकि वस्तुतः असीमित संख्या में भूमि विकास के अवसरों को एक निवेशक की पूंजी और समय की कमी को पूरा करने के लिए संरचित किया जा सकता है।
अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) ईटीएफ एक आदर्श विकल्प हैं क्योंकि उन्हें प्रत्यक्ष प्रबंधन की आवश्यकता नहीं है, वे संपत्ति के प्रकार से व्यापक रूप से विविध हैं, वे भौगोलिक रूप से विविध हैं, उन्हें वास्तविक समय के आधार पर खरीदा या बेचा जा सकता है। , और वे बहुत सस्ती हैं। कुछ एक प्रकार की अचल संपत्ति के विशेषज्ञ हैं, लेकिन अन्य, जैसे मोहरा आरईआईटी ईटीएफ (वीएनक्यू), औद्योगिक, कार्यालय, खुदरा, स्वास्थ्य देखभाल, सार्वजनिक भंडारण और आवासीय संपत्ति के विकास के लिए विविध जोखिम प्रदान करते हैं।1
दुर्भाग्य से, इस प्रकार के निवेश भूमि के उपयोग का आनंद लेने के लिए जमींदार की क्षमता को नकारते हैं। इसलिए, आवासीय और वाणिज्यिक भूमि विकास उन लोगों के लिए व्यवहार्य विकल्प नहीं हैं जो वास्तव में भूमि स्वामित्व की भावना का अनुभव करना चाहते हैं।
पंक्ति फसल भूमि और पशुधन संचालन के लिए भूमि [Row Crop Land and Land for Livestock Operations]
पंक्ति-फसल खेती के लिए खरीदी गई भूमि या पशुधन संचालन चलाने के लिए, घर के स्वामित्व के साथ-साथ आय उत्पन्न करने के दृष्टिकोण से भूमि का आनंद लेने की क्षमता प्रदान करता है। हालांकि, इस प्रकार के उद्यमों को संचालित करने के लिए जमीन खरीदने वाले छोटे निवेशकों के लिए कई समस्याएं हैं। सबसे पहले, एक पंक्ति-फसल संचालन या पशुधन संचालन को संचालित करने के लिए आवश्यक पैमाना आर्थिक रूप से व्यवहार्य होने के लिए बहुत बड़ा होना चाहिए। बदले में, इसके लिए एक महत्वपूर्ण अग्रिम पूंजी परिव्यय की आवश्यकता होती है, जो कि अधिकांश लोग वहन कर सकते हैं। इसके अलावा, इस प्रकार के कृषि कार्यों को चलाने से जुड़ी चल रही निश्चित लागत बहुत अधिक है।
बदले में, इसका मतलब है कि इस तरह के संचालन के लिए वित्तीय उत्तोलन और व्यावसायिक जोखिम भी बहुत अधिक है। नतीजतन, इस प्रकार के व्यावसायिक उपक्रमों को आर्थिक रूप से सफल बनाने के लिए जमींदार पर काफी दबाव डाला जाता है। कई मामलों में, तनाव का स्तर उन लाभों से कहीं अधिक होता है जो लोग जमींदार के रूप में चाहते हैं। इसे ध्यान में रखते हुए, यह कहना उचित है कि अधिकांश छोटे निवेशकों को इस प्रकार के बड़े पैमाने पर कृषि कार्यों को करने से बचना चाहिए, क्योंकि इस तरह की गतिविधि के जोखिम और कठिनाइयाँ किसी भी लाभ से अधिक होने की संभावना है।
एक पारंपरिक पंक्ति-फसल या पशुधन खेती के संचालन के मालिक होने पर शायद अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए संभव नहीं है, कई कृषि निवेश विकल्प पारंपरिक कृषि उद्यमों के लिए स्वीकार्य निवेश जोखिम प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, कुछ फंड सोयाबीन, मक्का, गेहूं, कपास, चीनी, कॉफी, सोयाबीन तेल, जीवित मवेशी, फीडर मवेशी, कोको, लीन हॉग, कैनसस सिटी गेहूं, कैनोला तेल और सोयाबीन भोजन के लिए जोखिम प्रदान करते हैं। इसलिए, इस उत्पाद में निवेश करने से, छोटे निवेशकों को पारंपरिक कृषि कार्यों में व्यापक निवेश जोखिम प्राप्त होगा। बदले में, इसका उपयोग निवेशक द्वारा पारंपरिक कृषि पद्धतियों के साथ-साथ समय के साथ निवेश पर आकर्षक रिटर्न उत्पन्न करने में मदद करने के लिए किया जा सकता है।
छोटे निवेशक विशिष्ट प्रकार के पारंपरिक कृषि कार्यों में निवेश करने के लिए विभिन्न प्रकार के एक्सचेंज ट्रेडेड नोट्स (ETN) का भी उपयोग कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, iPath ब्लूमबर्ग एग्रीकल्चर सबइंडेक्स टोटल रिटर्न ETN (JJATF) मक्के, गेहूं, सोयाबीन, चीनी, कपास और कॉफी जैसी सॉफ्ट कमोडिटी में निवेश एक्सपोजर प्रदान करता है, और iPath सीरीज B ब्लूमबर्ग लाइवस्टॉक सबइंडेक्स टोटल रिटर्न ETN (COW) प्रदान करता है। मवेशियों और सूअरों के लिए निवेश जोखिम।23
ईटीएफ और ईटीएन को भूमि और कृषि से संबंधित निवेश विकल्पों के रूप में उपयोग करने के संदर्भ में, निवेशकों को यह समझने की जरूरत है कि इस प्रकार के कई उत्पाद बाजार में जोखिम उत्पन्न करने के लिए वायदा अनुबंध जैसे व्युत्पन्न उपकरणों का उपयोग करते हैं। नतीजतन, निवेशकों को अपने संभावित जोखिमों और पुरस्कारों को पूरी तरह से समझने के लिए इस प्रकार के निवेशों पर पूरी तरह से सावधानी बरतने की जरूरत है। फिर भी, ईटीएफ और ईटीएन के उपयोग से पारंपरिक बड़े पैमाने पर कृषि कार्यों में संलग्न होने का सबसे अच्छा अवसर मिलने की संभावना है।
छोटे कृषि निवेश के अवसर [Small Farm Investment Opportunities]
छोटे निवेशकों के लिए भूमि स्वामित्व की अधिक पारंपरिक भावना का सही मायने में आनंद लेने के लिए, शायद सबसे अच्छे विकल्प लकड़ी के खेत, खनिज विकास भूमि, वनस्पति उद्यान, बाग, दाख की बारियां और मनोरंजक भूमि हैं। इस प्रकार के कृषि प्रयास छोटे निवेशकों के लिए अधिक आकर्षक हैं: भूमि खरीद के पैमाने को निवेशक की पूंजी बाधाओं को पूरा करने के लिए तैयार किया जा सकता है; संचालन में एक चालू आय धारा उत्पन्न करने की क्षमता है, और निवेशक जमीन पर रहने का आनंद ले सकते हैं जबकि इसका उपयोग किया जा रहा है।
इसके साथ ही, कई ईटीएफ और ईटीएन भी इस प्रकार के कृषि प्रयासों से सीधे जुड़े हुए हैं। इसलिए, छोटे निवेशक उनमें निवेश करने पर विचार कर सकते हैं, अगर वे यह तय करते हैं कि छोटे पैमाने पर खेती के संचालन को चलाने के लिए उनके बहुत अधिक समय और संसाधनों की आवश्यकता होती है।
Invesco MSCI Global Timber ETF (CUT) को दुनिया भर में टिम्बर कंपनियों के प्रदर्शन को ट्रैक करने के लिए डिज़ाइन किया गया है और इसमें उन फर्मों की होल्डिंग्स शामिल हैं जो वन भूमि के मालिक हैं या पट्टे पर देते हैं और व्यावसायिक उपयोग और लकड़ी-आधारित उत्पादों की बिक्री के लिए लकड़ी की कटाई करते हैं।4
इसके अलावा, एसपीडीआर एसएंडपी ऑयल एंड गैस एक्सप्लोरेशन एंड प्रोडक्शन ईटीएफ फंड (एक्सओपी) कई निवेश विकल्पों में से एक है जो खनिज भूमि विकास के लिए जोखिम प्रदान करता है।
Issues to Consider
एक बार निवेश के रूप में या विकास के लिए कच्ची जमीन खरीदने का निर्णय लेने के बाद, निवेशकों को संपत्ति के विशिष्ट पार्सल के उपयोग से जुड़ी वैधताओं के बारे में कई मुद्दों को समझने की जरूरत है। उदाहरण के लिए, भूमि-उपयोग प्रतिबंध उस तरीके को कम कर सकते हैं जिसमें स्वामी द्वारा भूमि का उपयोग किया जा सकता है, भूमि सुखभोग संपत्ति के एक हिस्से को एक असंबंधित पार्टी तक पहुंच प्रदान कर सकता है, और खनिज अधिकारों का हस्तांतरण एक असंबंधित पार्टी को अनुदान दे सकता है। वित्तीय लाभ के लिए खनिज निकालने और बेचने का अधिकार।
इसके अलावा, रिपेरियन और तटवर्ती अधिकार उस पहुंच को निर्धारित कर सकते हैं जो जमींदार के पास आसन्न जलमार्गों तक है, और भूमि का निर्धारण यह निर्धारित कर सकता है कि क्या यह बाढ़ के मैदान में स्थित है, जो उस तरीके को बहुत प्रभावित करेगा जिसमें भूमि का उपयोग किया जा सकता है। सौभाग्य से, संभावित भूमि खरीदार भूमि के एक पार्सल के लिए कानूनी विनिर्देश की समीक्षा करके इन सवालों के जवाब प्राप्त कर सकते हैं, जो एक दस्तावेज में पाया जाता है जिसे भूमि विलेख के रूप में जाना जाता है। इस प्रकार का दस्तावेज़ आम तौर पर इंटरनेट के माध्यम से जनता के लिए उपलब्ध होता है, या इसे उपयुक्त काउंटी क्लर्क के कार्यालय के भूमि रिकॉर्ड और डीड्स डिवीजन में जाकर पुराने ढंग से प्राप्त किया जा सकता है।
कानूनी मुद्दों के अलावा, छोटे निवेशकों को बिजली या दूरसंचार जैसी बुनियादी उपयोगिताओं के लिए भूमि की पहुंच पर विचार करना चाहिए। निवेशकों को भूमि के वार्षिक संपत्ति-कर दायित्व की भी समीक्षा करनी चाहिए, अतिक्रमण के उल्लंघन की संभावना का आकलन करना चाहिए, और जमींदार, साथ ही निकटतम समुदाय से भूमि की दूरस्थता का विश्लेषण करना चाहिए।
ये सभी मुद्दे महत्वपूर्ण हैं, क्योंकि उपयोगिताओं की कमी भूमि का उपयोग करने की क्षमता में बहुत बाधा डाल सकती है, भूमि की दूरदर्शिता उन अवसरों को प्रभावित कर सकती है जो एक जमींदार को संपत्ति का आनंद लेने के लिए होता है, और संपत्ति कर भूमि के मालिक के वित्त को प्रभावित कर सकते हैं। इन मुद्दों को ध्यान में रखते हुए, संभावित भूस्वामियों को भूमि खरीदने का निर्णय लेने से पहले एक व्यापक ड्यू-डिलिजेंस मूल्यांकन करना चाहिए।
General Overview of Land Valuation
कच्ची जमीन की खरीद पर विचार करने वाले निवेशकों को यह महसूस करने की जरूरत है कि वे विशुद्ध रूप से सट्टा निवेश में संलग्न हैं। इसका कारण यह है कि अविकसित भूमि कोई आय उत्पन्न नहीं करती है, और इसलिए निवेश पर कोई भी लाभ संभावित पूंजीगत लाभ से आना होगा जो भूमि के बेचे जाने के बाद प्राप्त हो सकता है। इसे ध्यान में रखते हुए, एक कृषि अचल संपत्ति ऋण के लिए ऋण की लागत का उपयोग प्रारंभिक निवेश विश्लेषण करने में मदद के लिए किया जा सकता है।
शुद्ध निवेश के दृष्टिकोण से, कच्ची भूमि में निवेश पर बहुत ही अनाकर्षक प्रतिफल होता है, खासकर जब कोई उस समय की लंबाई पर विचार करता है जब निवेशकों को निवेश पर प्रतिफल उत्पन्न करने के लिए आम तौर पर जमीन का मालिक होना चाहिए। साथ ही, भविष्य में कृषि-भूमि ऋण के लिए ब्याज दरें बढ़ सकती हैं, जिसका अर्थ है कि भविष्य में भूमि की खरीद के लिए ब्रेक-ईवन दर भी बढ़ेगी।
यदि एक कृषि अचल संपत्ति ऋण के लिए ऋण की लागत छोटे निवेशकों को सट्टा निवेश के रूप में भूमि खरीदने से नहीं रोकती है, और वे वास्तव में मानते हैं कि वे एक छोटा कृषि संचालन स्थापित कर सकते हैं जो उनकी पूंजी आवश्यकताओं, आय आवश्यकताओं और समय की कमी को पूरा करेगा। , कई मूल्यांकन रिपोर्ट आसानी से उपलब्ध हैं।
ये रिपोर्ट सार्वजनिक राज्य विश्वविद्यालयों के कृषि विभागों से प्राप्त की जा सकती हैं ताकि लघु-कृषि व्यवसाय संचालन की स्थापना की व्यवहार्यता का आकलन करने में सहायता मिल सके। इसलिए, छोटे निवेशक जो एक लकड़ी के खेत, सब्जी के खेत, दाख की बारी, या बाग स्थापित करना चाहते हैं, उन्हें एक व्यापक और समय पर विश्लेषण खोजने में सक्षम होना चाहिए जो बताता है कि इस प्रकार के संचालन को कैसे स्थापित किया जाए, उनके द्वारा किए जाने वाले काम की मात्रा, पूंजी परिव्यय की आवश्यकता है, निवेश पर प्रतिफल प्राप्त करने के लिए आवश्यक समय की लंबाई, और निवेश पर संभावित प्रतिफल जो कि छोटे-कृषि संचालन समय के साथ प्राप्त होगा।
अंत में, और शायद सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि निवेशकों को यह समझने की जरूरत है कि एक छोटे-कृषि व्यवसाय उद्यम को संचालित करने के लिए भूमि में निवेश करना सबसे कठिन और जोखिम भरा प्रकार का व्यावसायिक उद्यम है जिसे आगे बढ़ाया जा सकता है। इसका कारण यह है कि, सभी व्यावसायिक प्रयासों में पाए जाने वाले जोखिम के अलावा, खेती के संचालन में कई जोखिम होते हैं, जिनका गैर-कृषि व्यवसायों को सामना नहीं करना पड़ता है।
उदाहरण विभिन्न प्रकार के फसल रोगों का खतरा, कीटों के संक्रमण की संभावना, लगातार बदलते मौसम का माहौल और अस्थिर बाजार मूल्य हैं। इन कारणों से, इस तथ्य के साथ कि एक छोटे से खेत के व्यवसाय को संचालित करने के लिए महत्वपूर्ण मात्रा में शारीरिक शक्ति, सहनशक्ति और एक बहुत ही मजबूत कार्य नीति की आवश्यकता होती है, निवेशकों का विशाल बहुमत संभवतः खेती की सभी मांगों को संभालने में सक्षम नहीं होगा। एक स्थायी आधार।